深圳4月二手房成交创两年半记录 高成交量或难持续

  深圳,压抑了两年的购房需求似是等无可等,争相奔向市场。

  春节过后,深圳房地产市场异动。鉴于网签系统有滞后性,反映到3月、4月的数据是,新房的成交套数、面积出现较大幅度上涨,不过价格依然平稳,紧紧盯在横盘曲线上。

  相比之下,二手数据更具实时参考性。3月,深圳二手住宅共成交4551套,环比上升127.9%;4月,成交7570套,环比上升66.3%,终于突破5000套的月成交量,创下2016年10月以来新高。

  此际,深圳房贷利率继续下调,首套房主流贷款利率降至上浮5%,二套也下降至上浮10%;“731”新政已逐渐被市场消化,新版征信试运行。然而,“房住不炒”仍被重申,告别了普跌和普涨,以“稳”为主基调的新市场阶段迎面而来。

  二手住宅月成交近8000套

  由市场供需主导的价格,向来是多空博弈。但深圳楼市却是利空出尽,价格依然无风无雨,而成交量回暖明显。

  3月,深圳新房市场共成交5365套商品房,不论是比2019年2月还是2018年3月,都是大幅增长,其中环比上升181.6%。

  春节过后,深圳开发商的推盘意愿也颇为高涨。深圳中原地产数据显示,3月,新房市场共10个项目入市,整体去化率约32%。比2018年下半年,市场上普遍1-2成去化率而言,也有了较大进步。

  记者了解到,这10个项目中,只有“深城投&中城AIO”一个项目为加推,其他均为新开盘。10个入市项目开盘形式均为顺卖,部分项目开盘前甚至无蓄客,由此可见,开发商对市场的信心有所增加。

  3月,深圳一手住宅成交均价为54005元/平,环比上月减少227元/平方米。

  二手房方面,根据国土局备案数据显示,2019年03月二手住宅共成交4551套,环比上升127.9%,同比下降15.1%;成交面积37.1万平,环比上升120.4%。深圳中原监测得的二手均价为52319元/平方米。

  在二手房市场中,素有5000/8000套的月成交量价标准,假如城市当月二手房成交量在5000套以下,则房价下行;成交量为5000-8000套/月,则房价平稳上涨,而成交量突破8000套/月,则房价疯狂上涨。

  若以此标准衡量,深圳3月二手房成交虽然大涨,但还处于5000套平均线之下。深圳的3月小阳春成色不足,4月的市场情况已大有不同。

  从新房数据来看,4月份,推盘项目数量、一手住宅成交量、成交面积均低于3月份。深圳全市新房住宅共成交2704套,环比下跌12.44%,成交面积25.75万㎡,环比下跌15.44%。显然,整个4月新房市场热度明显降低,量值回归常态,与近一年月度均值2619套相近。

  但4月深圳二手住宅却实现爆发,全市共成交7570套,环比上涨66.34%,同比上涨28.37%;成交面积61.08万平方米,环比上涨64.78%,同比上涨27.27%;成交均价57102元/平方米,环比上涨5.85%,同比下跌0.99%,整体量价齐涨。

  此轮政策紧缩周期从2016年初开始,至今已3年有余,但月过户量超7000套月份屈指可数。查阅过往数据显示,近2年内,只有2017年底成交热潮下12月过户7199套,二是2018年“731”新政抢闸成交8月过户7208套。

  按前述5000/8000套规律,4月的二手房成交量或成为深圳楼市步入新一轮周期的信号。关键在于,如此高的成交量能否持续。

  高成交量或难持续

  Q房网研究中心指出,“4月的总量,一方面有常规年后成交旺季的因素;另一方面可归功于市场的平稳,入市需求有充分时间和空间挑选物业促进交易走向活跃。”

  从资金面来看,目前银行流动性显著增加。3月开始,深圳房贷利率继续下调,目前首套房主流贷款利率降至上浮5%,二套也下降至上浮10%,贷款利率延续了2018年以来的下滑趋势。

  第一财经了解到,新版征信试运行,对个贷申请人的资金情况查询进一步严谨和规范,曾引起一波小规模恐慌。多名购房者反映,近期在看房过程中,有中介表示,新版征信正式上线后首套房最低首付将由三成上升到五成。

  一家大型连锁房地产中介负责人告诉记者,“确实存在个别中介利用信息不对称刻意误导购房者来逼单的行为,但从目前的政策情况来看,这种说法并无根据。”

  新房方面,开发商的信心也有所增加,而信心的增加除了资金面的改善,还来自访客量的增加。深圳西部一个明星楼盘驻场销售告诉记者,“3月开始,项目访客量有明显改善,这种情况持续至今,因为去化良好,目前楼盘销售即将进入尾声,装修及折扣优惠不久前已削减。”

  预期至关重要。当前,“731”政策已逐渐被市场消化,股市走高、房贷利率下调、新版征信试运行等引起部分购房者对房价新一轮上涨的担忧,但业内普遍认为,稳房价目标调控下,住宅均价仍将维持平稳。

  从3、4月成交情况看,略低于市场价的标的是这波成交的主流。在此情况下,价格相对有优势的物业已基本消化完成。

  Q房网研究中心认为,“客户对新的价格有接受过程,需求和资金或都进入沉淀积累阶段,成交保持在相对高位将有一定难度,市场大概率回到731前平稳温和的成交状态。”

  如果没有交易量的持续支撑,价格上涨不过是镜花水月。

  至少目前,政策层面并无释放未来1-2年内核心调控“松绑”的预期,市场失控的可能性较小。

  就在5月11日,苏州出台《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,对于苏州工业园区全域、高新区部分重点区域内新取得预(销)售许可的商品住房项目实行三年限售,苏州工业园区全域二手住房五年限售。

  至于深圳,近期二次房改的正式意见已经落地,长效机制的步伐更近了。